房客卖生意，房东也有话语权？凭什么？

不少初入商场的小老板，都并没意识到「生意买卖」与「承接租约」是两件不同的事。店面房东的态度，可能会直接影响生意买卖的成败，甚至影响预算。

生意转手，为什么房东能干预生意让转？

生意买卖原本是买卖双方之间的交易，但如果店面是租来的，情况就不同了。买方不仅需要和卖家在生意买卖细节和条款上达成协议，还必须与房东协商，将租约转移到自己名下，成为新的租客。

然而，房东并不一定要同意转让租约，这意味着即使买卖双方谈妥了，房东仍可能阻止交易。卖家也从不能保证房本会同意转租客。

房东可以拒绝转让租约的四种情况

根据维州的《零售租赁法》（Retail Leases Act 2003）第60条，房东在以下情况下有权拒绝租约转让：

1. 买方计划的使用方式不符合租约规定

→ 例如，原租约规定只能经营炸鸡店，但买方想改成宠物咖啡店附带精品零售。生意方向与租约有异，房东可以拒绝。

2. 房东认为买方缺乏足够的资金或商业经验，无法履行租约义务

→ 这对新移民尤其不利，因为他们可能缺乏本地营商记录或财务证明。

3. 现有租客（卖家）未遵守租约条款

→ 例如，卖家拖欠租金或违反租约规定，房东可以拒绝转让。

4. 卖家未向买方提供过去3年的生意经营记录

如果房东拒绝转让租约，可能导致整个生意交易失败。极端情况下，买方可能已经支付了生意款项，却无法继续使用店面，陷入进退两难的境地。

不能 “无理” 拒绝，但什么是 “无理” ？

尽管法律赋予房东拒绝权，但维州民事及行政法庭（VCAT）的判例表明，房东不能“无理”拒绝转让。例如：

• 如果买方财务状况良好，且有相关行业经验，房东不能仅因个人偏好偏见拒绝。

• 如果买方愿意接受现有租约条款，房东不能随意提高租金或增加不合理条件。

然而，“合理” 并无明确且量化的评定准则。尤其是新移民来可能具有丰富海外营商经验，却缺乏本地商业经验或信用记录，故而房东可能会要求更高的保证金或额外担保，以减少自身风险。

如何降低房东拒绝的风险？

1. 提前与房东沟通

• 在签署生意购买协议前，先确认房东是否同意转让租约。

• 如果无法在事前取得房东同意，在生意买卖合同中，应加入「不能接手租约便终止生意买卖协议」等条款。

2. 准备充分的商业计划与财务证明

• 向房东证明你有足够的资金和经验经营生意，减少房东的顾虑。

  
  

3. 要求卖家提供完整的经营记录

• 确保卖家提供过去3年的财务报表、租约历史等，避免因信息不全导致房东拒绝。

  
  

4. 考虑“租约转让保证金”

• 有些房东可能要求额外押金或担保人，确保新租客能履行租约义务。

  
  

结论：生意买卖不只是“钱货两清”，租约是关键

购买零售或餐饮生意时，租约问题往往被忽视，但它可能成为交易的最大障碍。即使买卖双方达成一致，房东的一票否决权仍可能让交易泡汤。因此，买家必须提前了解租约条款，与房东建立良好沟通，并准备充分的证明材料，才能顺利接手生意，避免不必要的法律纠纷。

温馨提示：本文基于维州法律，各州规定可能略有不同。建议在购买生意前咨询专业律师或商业租赁顾问，确保交易顺利进行。

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