现在的年轻人负担不起买房已经成为了一个普遍情况，结婚时买“婚房”更是常常需要父母帮一把。
不过澳洲与中国不同，不管婚前婚后，父母给了孩子的钱，默认情况就是赠予了孩子，那就是赠予了孩子的一家，也等同于赠予了儿媳或女婿一部分了（虽然可能到不了一半）。
但有时事与愿违，小夫妻感情破裂，发生财产分割的情况。这时候，当年买房的“赞助”，到底是算赠与还是借款，对财产分割的结果就很重要了。
一. 签订贷款协议
一个书面的父母与子女之间的贷款协议，加上房产上的限制声明（Caveat）可以作为证据，以证明购房款是贷款性质，而不是赠与；
经常有父母或子女在已经转款完毕，购完房产，结了婚并且有时候已经夫妻感情不和睦的时候再来问我们是否可以补一个贷款协议。这种情况下这笔款项性质可能会受到挑战，但是有借款协议依然要比没有好。
建议如果父母给子女的购房款项较大，都应该尽早做好贷款协议的文书，而不是在婚姻出现问题的时候才想起来保护自己的利益。
二. 建立家庭信托协议
还有一种方式保护家族财产就是通过信托的方式来持有房产，子女并不是房子的实际所有权人，而父母和子女都可以作为房产的受益人，这样子女的配偶如果和子女发生财产纠纷，对于信托房产的部分将无法纳入资产池。因为信托资产不属于信托中的任意一方。
这种方式同样比较适合父母是有澳洲身份的情况，不然会因为受益人是海外人士产生额外的税务费用和FIRB手续。
并且这种方式需要建立信托，会计成本大，税务减免优惠少，不是一个主流的隔离资产的做法。适合父母双方和子女都生活在澳洲，财产比较多，贷款比较少的情况。
三. 婚前/婚中财产协议
另外一种方式就是财产协议(Binding Financial Agreement, 简称BFA)。财产协议可以灵活规定各种财物的分配，而不只是用来明确债务。BFA功能强大但是相对可能也比较复杂，是较为“正规”的方式。虽然在华人眼里还是有那么一点点伤感情。在财产协议中同时也可以写明一方承认双方的购房款中有其中一方父母的出资，并且是贷款性质，这样这笔父母的购房（借）款就从双方资产价值中去除，列为负债。
协议中也可以写明这笔单方父母的借款是由单方偿还还是双方一起偿还。
有需要的客户若希望进一步咨询，请随时联系我们世达律师事务所！
离婚最悲哀的事情莫过于人财两空，眼睛一闭一睁，人没了，钱也被分走了。说到保护财产，在专题第一弹中我们提到过的财产分割协议，可谓是高效又省钱，居家必备之良品。今天，小编就给大家介绍另一件神器：
澳洲家庭信托
FAMILY TRUST
什么是家庭信托
家庭信托其实只是一个俗称。正式的信托主要分为两大类 : Discretionary Trust和Unit Trust。我们平常所说的家庭信托是指Discretionary Trust这一类, 它比Unit Trust 更具有弹性。
家庭信托通常是建立在一份称为“信托契约(Trust Deed) ”的法律文件基础上，其内容有：
– 概述建立信托的目的；
– 详细说明受托人和受益人的权利和义务；
– 确定信托中各方，如初始受益人、受托人和任命人。
信托结构
家庭信托中有四个主要角色: 委托人、任命人、受托人和受益人。
Settlor (委托人) 负责帮助签立信托契约, 建立信托。很多时候委托人是由律师或者会计师担任。委托人无权获得信托资产的收入或资本。
Appointor（任命人或委任人）任命人在信托架构上是最高掌管人。因为受托人的某些权力只有在获任命人同意的情况下才能行使。而如果受托人不遵照任命人的指示，任命人可以简单地将受托人撤换并任命另一受托人。任命人也可以是信托的受益人。
Trustee（受托人）受托人是信托的管理人。可以是个人(Individual Trustee) ，也可以是公司 (Corporate Trustee) 。受托人负责信托的日常管理，例如投资信托资产及将收益酌情分予受益人等。要注意的是受托人要承担相应的的法律责任和义务, 在任何时候都要以所有受益人的最佳利益行事。
Beneficiary（受益人）受益人则是信托资产及收益的受益人，一般会是家族成员。而任命人（appointor）和受托人（trustee）也可以是受益人。受益人可以是澳洲公民，也可以是海外人士。但需要留意的是，由于澳洲对于海外人士在澳投资上有许多限制并且对海外人士收取的税额较高，所以对于海外人士在信托中的角色需要谨慎考虑和详细规划。
“你的财产 我的财产 好像都一样”，真的吗？
想必大家也注意到了，在澳洲是不会区分婚前和婚后资产的，只要是配偶双方各自名下的财产都会被视作共同资产（不一定要领证哟，同居也算的）。
而且不论名下的资产是你自己的收入还是其他来源的财产，例如爸妈给的钱，都有可能会变成为配偶双方的共同资产。那么这些共同资产在同居或者婚姻关系破裂时，就会面临被分分配的问题。
那么现在让我们回到信托这个话题上来。信托资产不是由信托结构中的任意一方单独拥有的。在法理上，信托资产即不属于受益人的资产也不属于任命人或受托人的资产，只是由受托人为了受益人的利益而持有并管理，这样对于受益人的资产和债务有比较好的保护功能。
同时，也会有一些意想不到的结果。
有时，夫妻分手的时候，发现所谓一直挂在嘴巴上的“我家的-所以也是我的”财产，其实是信托控制的，不被列入共同财产之中。而此财产是由夫妻的一方，甚至是子女在控制的。
在有的案例中，夫妻和子女4人控制信托，老先生与太太分手的时候，认为都是自己的贡献，至少应该1/2，或者至少按人头分应得1/4，但是实际上，太太与子女对他是3:1，完胜，老先生分文不得。
所以法院爸爸说，“你的财产”，不一定属于你。
但这并不意味着只要成立了家庭信托，在婚姻关系破裂时，信托资产完全不会被分割。因为在澳洲，婚姻法庭在这方面的权利是相对广泛的, 在某些特定情况下，资产或房产依然有被分割的可能。
事情有点复杂
那么，法院究竟是如何来判定财产分割的呢？我们先来看看婚姻法庭对婚姻财产纠纷的基本流程吧：
(1) 法院确定婚姻资产池 (Asset Pool)；
(2) 法院评估各方对可分割的婚姻财产的贡献, 包括经济贡献及非经济贡献；
(3) 法院考虑是否根据其他因素, 包括婚姻或者事实婚姻的基本因素等等，而对各方可分割的婚姻财产作出调整；
(4) 评估前三步的总分配结果是否公正合理。
重点是，在婚姻法中，婚姻法庭对家庭资产的定义比其他法律的资产定义范围大很多。例如配偶两人都是信托的受益人, 那么即使该信托资产在其他法律上不属于配偶两人的资共同产，但从婚姻法角度，法庭也可以将家庭信托里面的资产界定为婚姻资产池，从而进入分配程序。
而事实上, 法院对于家庭信托中的资产处理，会因不同的案例的不同情况有不同的判决。而判决的重点通常在于是谁实际控制了信托，以及何时成立信托，如何使用信托，信托基金的来源和最终受益人等等。在家庭法中, 法院在特定情况下是可以改变信托受益人的。
例如，在2008年澳洲最高法院的判例（Kennon v Spry）中，法院裁定信托资产属于婚姻资产池的一部分。本案中，丈夫在不同阶段修改信托契约，特别是在婚姻出现问题后再次修改, 把已离异的妻子排除在收益人之外，将资产留给四个女儿。可是最高法院的判决庭认为信托基金里面的资产也属于婚姻资产池，妻子可以获得分配。
世达建议，赶紧收藏
如要成立家庭信托，需要尽早准备, 不能等到双方关系出现问题时，才开始修改信托契约，转换信托控制权和收益人等，通常已为时过晚。
在成立信托时，要考虑好如何合理地分配控制权（专业律师能帮你忙！）
信托契约要依不同家庭的不同情况而定，不同家庭有不同财务情况，不同的成立信托的目的，不是套用模板可以的哟。因此，要建立适合你的家庭信托，还需要找律师, 会计师等等的相关专业人士咨询。
总括来说, 大家不能理所当然地认为家庭信托下的财产就是自己的财产，也不能简单认为把资产放进信托，就可以随心所欲，一定不被分割。根据您的情况，建立适合的家庭信托，了解并科学使用，才能让它变成保护财产的神器。
想知道什么样的信托契约才适合您吗？那就快来咨询我们吧！
“家暴，并不罕见”
说起导致离婚的原因，谁又能一两句话概括的了呢，毕竟感情这个东西这么复杂。如果最终无法挽回，切记要通过走法律程序来保障自己的利益。
在澳洲，出轨在法律上并不算过错，也不会导致财产分配的不利。但是家暴就不同了，显然是违法的。如果一旦被认定为是家暴行为，那最终可能会对离婚财产分配和孩子的抚养权造成影响。
在澳洲，大家对“家暴”更是零容忍，在澳洲是如何界定家暴的呢？
澳洲法律对于家暴的定义比较广泛，并不只是仅仅针对身体上的侵害行为，例如推搡殴打和婚内强迫发生性关系。以下这些行为也属于家暴：
划重点：“被出轨伤心要死要死”不算被家暴。“情绪激动怒击负心人”反而可能是家暴。
Tips: 受害人要努力争取自己的合法权益，然而不要有过激的“反击”举动，以免落人口实。原则上，一切暴力都是不应该的。
家暴的后果
家暴发生以后，受害人报警一般会有两种后果，如果警察查明属实，那么施暴者会需要承担民事或刑事的责任。
(1) 禁止令IVO
澳洲警察对于家暴问题是相当重视的，一般很快会出警，紧急情况下会直接逮捕施暴者。澳州警察也会帮助受害者向法院申请禁止令。禁止令可以保护受害人不再受到进一步伤害。
禁止令上的条款各不相同，有的是非常严格的完全禁止交流沟通接触，也有的是只限制部分形式的交流沟通接触，这具体取决于家暴的恶劣程度。
家暴中，对于家庭成员的认定也要比一般我们普通老百姓认为的范围要广一些，除了婚姻关系中的伴侣双方外，男女朋友，前任男女友之间，前任夫妻，或者父母和孩子之间，都算是家庭成员。这些人都可以是禁止令（IVO）的申请人。
(2) 非法攻击Unlawful Assault
一些上升到肢体冲突的家暴案件很大可能会被公诉成非法攻击罪，当然也有可能是别的更严重的罪名。
假如到了这步，即便是受害人原谅，也不代表警方就撤诉。不要以为伴侣原谅就有理声音大，以为已经私了完毕，底气十足来通知警方了。至于掐脖子，推到阳台上情绪激动举起受害人等，甚至可被公诉为谋杀。
如果定罪，施暴人会有犯罪记录，且会影响之后的就业和签证申请等。许多情况下，仅仅被起诉，非公民就可能被取消签证。一旦犯下错误，施暴人也不能一味认为对警方坦白认错即可，认为不就是家庭内部矛盾小琐事，立即寻求专业的法律意见是最正确的做法。
如果定罪，施暴人会有犯罪记录，且会影响之后的就业和签证申请等。
很多一时冲动的情况下, 对于施暴者来说，也是有权利，也应该及时获得法律建议的。而且是必须立即马上，咨询律师。否则：你们其实不想离婚，警察觉得你们应该分离！
事实上，世达很多客户，是受害者（被施暴的一方找我们），要“救救施暴者”。因为可能只是一时的矛盾，受害者仅仅是希望警察来训斥一下施暴方。但是澳洲警察并不执行教育，直接没收了施暴方，禁止回家，之后公诉刑责，可能导致取消签证。结果很容易不受控制，全家提心吊胆。
家暴对其他的影响
另外家暴对签证和离婚财产分配还有孩子抚养权都可能有相当的影响。更多细节，请联系世达寻求专业律师的帮助。
再次强调，
法律管制不了感情，
但是禁止任何形式的暴力。
最近电视剧《三十而已》大火，以三位三十岁女性视角展开，讲述了都市女性在三十岁这一重要年龄节点时，遭遇到多重压力的故事。
而其中顾佳这位女主角之一的遭遇更是让人忿忿不平，可以说得上是“完美人妻”的顾佳，剧中老公还是出轨，另一男主更是直言“老老实实净身出户”。那么在澳洲，如果双方闹离婚，财产又是怎么分割的呢？
一. 出轨 ≠ 净身出户
首先，需要和大家说的一点是，澳洲不承认过错方这一说，也就是说，即使你发现你另一半出轨，对方也不会因此就“净身出户”，当然，对方自愿放弃那是另一说。
而在澳洲，大多数夫妻的财产纠纷都可以通过私下调解达成共识，来完成财产分割，真正通过诉讼手段的比较少见。
主流的分居以后，不通过诉讼方式有法律效力的财产分割法律文件有两种：财产分割协议和法庭同意令。
二. 协议 VS 法庭同意令
财产分割协议和法庭同意令优缺点分析：
– 法律费用上财产分割协议律师费用比较便宜，双方对协议内容自由度上也要比法庭同意法令高。财产分割协议起草需要的时间是短过同意令的，因为内容上没有同意令要求那么多细节信息，也没有第三方法庭的介入。
– 法庭同意令涉及到第三方法院，有法院的申请费，并且法院有权更改双方达成一致的财产分配方案。在这种情况下，如果是很大的修改，法院会要求双方开庭，费用总体上要比做财产协议高。
– 法庭同意令需要很多双方的财产情况还有其他信息，双方都需要事无巨细地提供。
– 推翻法庭同意令要远比推翻财产分割协议更难。法庭同意令只有一种，而且有法院把关是否分配公平，只在双方分居或离婚情况下进行分割，所以基本没有什么不可预测性。
– 在关系还存续的情况下，规范未来假如感情破裂时的财产安排，只能使用财产协议。所以只有婚前或婚中财产协议有规划作用。法庭同意令只有在相对和平分手时的处分作用。财产协议使用范围更为广泛。
– 两种方式，双方都必须由各自律师代理才可以生效。
三. 疑难杂症
我们在实践中看到客户经常会有以下这些问题：
– 双方对财产协议没办法达成共识，造成一年都没有完成签署财产协议、财产同意令，给双方带来很大的压力和高昂的法律费用。
– 双方把个人情感带入到财产分配中，把很多澳洲法院不会影响财产分配上的因素，比如一方出轨等作为自己多分财产的理由，导致情绪上不够理性，这样也会导致双方无法达成协议，时间精神金钱上得不偿失。
– 一方收入不够做再贷款导致房子的过户不能完成，财产协议或者财产同意令执行上造成了难度。
四. 世达建议
上面的问题有些虽然并非法律问题，但是我们有以下小建议：
(1) 尽量提早开始找专业人士，比如broker做refinance, 如果不确定要多久可以处理完转贷，建议选择灵活性更大的财产协议方式。
(2) 尽量不要带入过多个人感情和情绪进财产分配环节，抓大放小，不要过分拘泥于一些细枝末节的利益。
(3) 双方尽量可以尝试先达成一个初步分配方案，再来找律师，如果纯由律师进行沟通传话，可能费用会超出预期。
(4) 双方没有找律师情况下私下签的财产分配协议往往没有法律效力，不要在不该节省费用的时候因小失大。离婚财产分配这些案件对于普通人来说是佷低频的事情，普通人并没有处理这个事情的经验， 但是如果双方都有一定资产，财产分割对于双方后续的影响还是很大的，尽量还是要找专业人士来协助自己。
相信很多朋友们拿到PR后，第一时间都会想着让父母也来澳洲一家团聚，那么不可避免会面临如何帮父母办PR的问题。总的来说，父母移民的签证大致可以分为两类：付费和排队。今天，世达律师事务所就为大家盘点一下父母付费移民（专业术语：贡献类父母移民）的申请流程及注意事项。
以下信息基于目前的政策而言，移民局通常于每年的7月1日对签证申请费等做调整。政策会发生变化，签证申请费也会有所调整，以递交签证申请当下的政策为准。
一. 父母移民主体考量点
（1）父母养老的安排，以后是否想在澳生活；
（2）贡献类签证的第二笔签证申请费：目前一人为AUD $43,600，两人一起申请则为AUD $87,200；
（3）AOS经济担保：不要求一定是子女本人，是可以由他人来进行经济担保的；
（4）审理周期：周期越来越长，审理到的时候需要体检，身体健康要注意。
二. Subclass 143
签证类别全称：Contributory Parent Visa (Subclass 143)
第一笔签证申请费：递交申请时支付
主申请人：AUD $4,155
副申请人（18周岁及以上）：AUD $1,400
第二笔签证申请费：审理到时要获批签证前支付
AUD $43,600每位成年申请人
父母移民的审理周期现在比较漫长，要考虑4-5年左右，在后续审理的过程中，根据政策情况有可能还会发生变动。
三. Subclass 864
签证类别全称：Contributory Aged Parent Visa (Subclass 864)
要求申请人达到可领取退休金的年龄，要求在澳洲境内申请，有过桥签证。
第一笔签证申请费：递交申请时支付
主申请人：AUD $4,155
副申请人（18周岁及以上）：AUD $2,075
第二笔签证申请费：审理到时要获批签证前支付
AUD $43,600每位成年申请人
领取退休金的年龄
是否可在澳洲境内申请，还需关注申请人目前持有的签证的条款，如若有8503 No Further Stay条款通常会对境内递交签证申请有所制约。若有任何疑问，请详询我们。
父母共同申请 VS一方先行申请
父母两人共同申请与一方先行申请的利弊考量
在大量的咨询中，大家普遍会问及是给父母双方共同申请为好，还是先给一方申请而后另一方再通过配偶签证进行移民。
简短的答案是：可行。
但最主要需要注意的是这种情况在目前政策下是一方拿到PR五年后才能为另一方办理配偶签证。下面从时间和经济角度对此两种方案进行评估。
时间考量
时间长度比较漫长。一方申请143贡献类父母移民签证的目前周期大约4-5年；获批后需再等5年可申请另一方的配偶签证；配偶签的审理周期暂按1年多来计量。
意味着依照目前的情况，另一方预计总需时10年左右才能拿到PR。不排除期间审理周期拉长的可能性。身体健康要注意，在最终PR签证获批前都需要进行体检。
经济考量
单独一位申请人，则第二笔签证申请费为AUD $43,600。目前配偶签证的申请费为AUD $7,715的；加上服务费用等预估经济成本是要AUD $10,000多。
分两步走的情况在目前直观上的经济成本减少是大约3万多。但，需注意在等待期间往返澳洲依然需要一定的经济成本来做出妥善的安排（如申请旅游签往返，满一定逗留期需安排离境）。
其他相关
AOS经济担保：不要求一定是子女作为经济担保人。
AOS以签证申请审理到时的当下Social Security Act为准，经济担保人的收入要求以Centrelink的相关文件信息为准。目前可通过如下链接Assurance of Support checker进行查询。
父母移民的审理周期漫长，从父母养老以及子女赡养的角度出发，若是明确父母今后会在澳洲生活，建议尽早递交相关的申请。
有需要的朋友们可联系VSTAR团队进行详询，规划时间方案。
说到立遗嘱，很多人会认为只有到了垂暮之年，才会需要考虑这样的事情，由于觉得不吉利，这方面话题总是讳莫如深。
但其实，越来越多的人意识到，如果可以提前了解相关知识，就能通过预先规划，来避免将来不必要的损失。如何保护您的个人财产安全并顺利地转移到您期望的继承人手中，设立遗嘱是最简单经济的方式。而如果没有遗嘱，遗产继承顺序和法定继承人则将由法律强行规定和执行。
你的钱不一定按你的想法走
据传，路易十五说过：我死之后，哪管洪水滔天。洪水是不会滔天，但是可能有人睡你的床，打你孩子，住你的屋，花你的钱。
你觉得没有遗嘱，那钱也应该是你父母和孩子都有比例分，你的配偶只有1/4么？现实和你想的大不同。当然到时候，您已经脱离尘世的烦恼了…
假如你不够强壮帅气，那么可能遗嘱就更加有用 🙂
维州无遗嘱情况下的遗产继承顺序：
– 配偶
– 子女
– 父母
– 兄弟姐妹
– 祖父母
– 父母的兄弟姐妹
– 表/堂兄弟姐妹
– 国家
需要注意的是，这和中国默认的继承顺序有很大不同。在国内，配偶、子女、父母为同一顺位，即，如果都健在的情况下，无论多少人，人人有份。而在澳洲不同，澳洲第一顺位仅配偶，而且澳洲承认事实婚姻。之后才是子女，然后再是父母。
此外，即使身份为中国籍，遗产中不动产以及特殊的一些流动资产，必须按照国际法的法理原则，根据当地法律来进行分配，也就是说，如果没有立遗嘱，那么澳洲的房产将根据澳洲制定的遗产继承顺序进行分配。
其中还有⼀个特殊情况，如果在澳洲的房产是以Joint Tenancy的形式购买，那么⼀般来说就不是遗产的部分，不受遗嘱约束，将直接过⼾给地契上还在世的各方。
那在澳洲如何立遗嘱呢
在澳洲立遗嘱必须以书面形式，录音录像无效。立遗嘱人签字时必须有两名见证人同时在场，与立遗嘱人同时签字， 尽量要使用同一支笔。
在这里，我们不建议您自己撰写遗嘱，否则有可能因为不符合地方或国家法律而被判无效 。
我们也请立嘱人注意，当个人情况发生改变时，例如婚姻状况，购置重大资产等等，需及时检查遗嘱，以保证其依然反映立嘱人的意愿，否则之前所立遗嘱也有可能被认定无效。
例如，结婚之前就立下的遗嘱， 如果之后结婚，之前所立遗嘱一般来说就会失效。
更多细节，请随时联系我们世达律师事务所。
之前澳大利亚总理莫里森宣布， 为应对新冠流行给企业带来的影响， 推出‘商业租赁减压包’，陷入财务困境的商业租户将可以要求减租以及缓交租金，需要重温的朋友们可点击右边链接：【官宣】中小企业租金减免政策 。5月1日，维州正式出台配套法规！
总的来说，大方向与之前相同，但还是存在一定程度的差异，世达律师事务所已经为大家重新整合信息，快继续往下阅读了解更多！
此项法规3月29日正式生效，
为期6个月，直至今年9月29日。
符合资格的租户：
– 在3月29日或之前就已经生效的租约（此项法规不适用于农业租赁）；
– 规模为中小型企业，即这一年或上个财年营业额不超过五千万澳元；
– 符合并已经参与JobKeeper计划（这意味着由于Covid-19疫情的影响，公司的收入至少下降了30%）
申请的形式：
符合资格的商业租户需要以书面形式向房东发出申请，其中需要包括：
– 符合条件的租约
– 符合并已经参与JobKeeper计划的相关证明
– 要求租金减免缓交
房东必须在14天内回复租户并提供一个租金减压的方案。此项法规并没有提出在租户向房东发出书面申请时必须提供相关的财务文件。但我们仍建议租户在这6个月期间，保留日常营业额的相关数据，以证明自己符合此次租金减压的政策。
租金减免缓交原则：
和之前莫里森联邦政府提出的政策不同的是，此次维州出台的法规，并没有将租金减免的多少与租户的营业额下降比例直接挂钩，也没有明确的计算方式来确定租金应该减免多少，当然，方案必须基于双方自身所有的情况。
法规里表明，房东必须提供至少50%的租金减免（最多100%的租金全免），值得注意的是，维州法规里并没有提到剩余的租金必须以缓交的形式支付。
这个条件比联邦政府的强制减压标准可能对商业租户更为优惠。即，减免幅度可以大于营业额下降比例的一半，缓交的时间也可以更长。维州的中小企业商业租户成为了最大的赢家。
一旦双方同意延迟支付租金的方案，那么缓交的租金将：
– 在9月29日之后才开始支付，如果租约在9月29之前已经结束，那么租约结束时便开始支付；
– 租户有权用至少2年的时间补足缓交的租金。假如剩余租约长于2年，可以协商使用剩余租期补足即可。假如剩余租约已经少于2年，则即便租约结束了，租户依然可以有合计2年的时间补足房租。请注意，租户有权要求续约到疫情结束后至少2年；
– 实际摊销方式由双方决定
法规为避免侧重在其中一方，规定在租户与房东制定租金减压方案的过程中，需要考虑到双方自身所有的情况，包括：
– 从3月29日起，租户营业额的下降幅度；
– 租户持续履行租约的能力；
– 房东目前的财政状况；
– 任何杂费支付的减免
营业时间问题：
由于很多商场里的商铺或街边店面等，在租约中也许有相关营业时间的要求，在维州新出台的法规中，明确表明，在这6个月期间，租户可以选择改变营业时间或关闭商铺暂停营业，这都不算违约。房东不可以此为由驱赶租户或终止租约。
注意事项
同莫里森联邦政府之前所提的一样，在这6个月期间，房东不能以欠租来解约与驱逐租客，也不得扣除押金以抵消房租。房东也不得增加租金，也不能就法定或由租约规定的各种有关罚金来行使权力。
关于缓交的租金，房东也不可收取利息或任何其他的费用。
只有在符合资格的租户已经同房东进行友好协商并遵守相关流程与规定的情况下，才会收到此次法规的保护。
如果在这6个月期间，租户的财务状况再次出现重大改变，那租户可以要求另一次的租金减压。申请流程是相同的，将根据具体情况而做出决定。
如果双方无法达成协议，可向Small Business Commission小型商业委员会申请调解，房东与租户可聘请律师作为代表。如果小型商业委员会调解失败或无法解决争议，那便会交由VCAT或法院来解决。
此项法规表明所有租金减压方面的申请都必须以书面的形式提交，世达律师事务所可以为您：
– 代表租户协商租金减免，延期付款，拟相关申请文书，与新约的签约；
– 为符合条件的商业租户单位申请州政府的现金补助；
– 其它关联的劳工纠纷，股东纠纷等法律问题。
前一段时间，人民币兑澳元汇率一度跌破4.0，近日，维州州长丹尼尔·安德鲁斯 (Daniel Andrews) 更是发言说会考虑改革印花税，维州或将对首次置业者取消购房印花税！
这让不少朋友觉得这是入手澳洲房产的好时机，那在澳洲买房是一个怎么样的流程呢？最强攻略，赶紧收藏！今天我们主要以维州的房产为例，为大家逐步介绍买房过程中需要注意的方方面面。
(1) 挑选中意的房产
在这里需要提醒买方注意考量适合自己的交割时间，以确保交割时资金可以全部到位。现房（包括全新房与二手房）交割时间较短，一般为30 ~ 90天。期房（还未建成的房产），交割时间需要与开发商确认，期间开放商会通知买方最新进展，买方根据预估交割时间做准备。一旦开发商验收与产权注册完毕，买方有14天时间交割。
(2) 律师看合同
维州土地法规定地产交易必须有合同。买方律师主要是看合同中是否有特别不利于买方的条款（即违背惯例），以及房屋使用是否有特殊限制。在买方律师给与专业的法律意见后，买方可做决定是否购买该套房产。假如买方要求，买方律师可以根据买方的意见进一步直接和卖方律师协商合同中的条款。但维州惯例，通常是中介协助双方沟通，并完成合同签署。
请注意，律师并不对房屋价值发表意见，买方要承担商业决定的风险。户型图、宣传册等假如不是合同的一部分（通常不是），则仅是作为参考意义，并不具备法律约束力。合同也通常不载明面积平米数，仅有产权图例，交房时若无明显差异，则多不退，少不补。
(3) 申请海外人士购房许可 (FIRB)
澳洲公民与PR持有者，以及持有444签证的新西兰公民（交割房产时持444签证的新西兰公民必须在澳洲境内）不需要申请。
海外买家在澳买房前需要向Foreign Investment Review Board（外国投资审查委员会，简称FIRB）递交申请，申请必须为海外买家有意向购买某个特定房产而进行。
海外买家必须在签购房合同之前获批FIRB，或者将合同签署为Subject to FIRB，否则将被视作违反FIRB规定，从而被罚款甚至受到更严重的处罚。这个过程建议由买方律师协助完成。目前申请FIRB的收费为（2019-2020财年）：
更多相关费用可在FIRB官方网站查找，可能会发生变动，请以FIRB官方网站信息为准。https://firb.gov.au/guidance-resources/guidance-notes/gn29
(4) 正式签合同
维州规定，房屋买卖必须是买卖双方在房屋购买合同上签字后，才形成合同关系。对于现房（包括全新房与二手房），卖方通常要求所看即所买，按照这个房产的当前状态来定价。我们建议买方在进入合同前，检查房子内的各类设施运转情况，如用拍照的方式做好记录，并让中介做好设施情况报告。默认情况下，卖方并无额外的维修义务。
一旦在交割前的最后检查中买方发现一些设施和交换合同前的状态不符，就需要提供相关证据。如没有证据，卖方可能会坚持那就是合同交换之前的状态而使买方无法要求赔偿。
(5) 交付10%定金
签订购房合同后，买方需要将合同价格的10%定金转到中介或者卖家律师的信托账户。法律规定，任何未完成产权注册的房产（包括期房），都不应收取超出10%的定金， 且只应支付给持牌售楼中介公司或卖方委托的律师事务所的信托账户，不应支付给任何其它机构或个人（包括卖方本人）。维州惯例，期房合同交割时，买方并不以贷款、身份变化等为条件，延迟交割或拒绝交割。
(6) 冷静期
维州规定在买方签署合同后有三个工作日的冷静期。请注意，公开拍卖的房产并没有法定的冷静期。在冷静期范围内，买方可决定不买该房产但要损失合同价格的0.2%，但卖方不可以反悔不卖。如已交付10%定金，卖方则会退回买方合同价格的9.8%。之后，买卖双方就被绑定必须履行合同，即买方必须要买，卖方必须要卖，除非另有特殊条款要满足。
请注意，买方支付定金是合同业务，而不是合同成立的要件。即，签署合同后不付款是买方违约行为，而合同有效，但买方会丧失一些合同权利，也承担与拒不付款交割（交割的解释见下方第8点）同等的责任，卖方有权发律师函追缴定金，终止合同并起诉追偿（且不给房）。
(7) 办理贷款
需要办理贷款的买方需要注意，在澳洲，贷款是从房产交割后才开始支付。所以在交割前提前办理好贷款申请便尤为重要。
对于现房买家，在您签订购房合同前便可找银行或者贷款中介申请贷款预批；或者在签订合同后，即开始准备材料申请贷款。
对于期房买家，我们建议在房产预估的交割时间前3个月便开始着手办理贷款事宜。您需要及时跟踪建房进度，通常通过中介保持信息的更新，而律师并不跟踪建设进度。
(8) 交割验房
在交割之前，买方需要和房产中介预约做最后的检查。如发现问题，可通知买方律师和卖方律师交涉解决问题。如没有重大问题，通常需要正常交割, 只要有办法在交割之后把问题解决。通常的做法是买方律师指令中介暂扣部分定金，在交割后的一个时间内，若卖方解决问题，则令中介释放定金。
在这里我们提醒大家，通常买方不可以以验房不满意为由延迟交割，除非是由第三方专业验房机构鉴定的结构性问题，或面积的明显减少（超过5%）。卖方或者开发商需要履行合同的义务和承诺，在规定保修时间内完成修理，但买方却不可因拒绝交割而违约在先。
不按时交割卖方可以收取罚金和罚息（常见12%年息或更高）按日计收，额外发生的律师费（至少数百）等，逾期超过14天的，卖方有权终止合同，没收定金，并起诉额外赔偿额外损失（假如有的话）且不给房。
(9) 交付尾款，成功交割
在交割当天，买方需要支付全部尾款，其中还包括印花税，以及政府和水局、物业公司等第三方的费用，海外人士还需支付额外的附加税，具体的印花税金额与计算方法，可点击右边链接查看细节：维州买房税费解惑 – 如何计算印花税
之后买方便可领取钥匙，您的房产则已成功交割！
世达律师事务所可以为您：
代表买方 – 看合同，与卖方沟通交涉条款，一站式交割服务，为您购买房产保驾护航。
代表卖方 – 为房产做合同，直至成功卖出房产。
不论您是买方还是卖方，若买卖房产过程中有任何纠纷，也可联系我们。
之前小编为大家整理了一下在疫情期间，关于商业租房的新减租缓交政策，需要重温的朋友们可以点击右边链接阅读 【官宣】中小企业租金减免政策
而在4月15日，维州州长丹尼尔·安德鲁斯 (Daniel Andrews) 更是颁布了一项总值5亿澳元的住房补贴，扶持在疫情影响下的房东与租客。这5亿澳元主要分为两部分，分别针对房东和租客。
其中4.2亿澳元为土地税减免，适用于向租客提供租金打折的房东；另外的8000万澳元则是租金援助基金，用于补贴面临财务困境的租客。
那这项补贴对现在的住房租赁条约会有什么影响呢？
对于租客
首先我们来看一下这次对租客的补贴内容，关于这8000万澳元的租金援助基金，每个符合条件的租客最多可申请$2000澳元，这笔补贴将直接发给房东或中介，从租客所需付的租金中扣除。租客若符合以下条件便可申请此项补贴：
– 向维多利亚消费者事务部 (Consumer Affairs Victoria) 登记修改后的租赁协议；
– 存款低于$5000澳元；
– 租金数额至少占了收入的30%；
– 家庭总收入低于$1903每周
此项补贴旨在帮助所有在新冠流行期间，收入受到影响的租客，不仅仅适用于公民以及PR，打工度假签证，技术移民签证，季节工，新西兰公民，以及所有的难民和临时受保护类签证持有者均可申请。
政府鼓励租客尽可能的支付租金，如果经济上确实有困难，鼓励房东与租客友好协商，但如果双方意见无法达成一致，维州政府还为租客和房东建立了一个快速解决纠纷的程序，由维多利亚消费者事务部 (Consumer Affairs Victoria) 进行调解。
小编建议
租客们需要注意，这项补贴并不是说你可以马上停止支付租金，否则还是面临违约的情况。如果你的收入在这期间受到影响，你需要第一时间与你的房东或中介联系，商讨减少租金或延期交付租金。如果双方无法达成一致，你可以通过联系维多利亚消费者事务部进行调解。
对于房东
那对于房东来说，政府拨款了$4.2亿澳元针对其土地税减免，旨在鼓励房东为租客的租金打折，共同渡过这次经济重创的难关。如果房东为租客的租金打折，他们将获得25%的土地税减免，任何剩余的土地税都可以推迟到2021年3月再缴纳。
此外，维州地税局 (State Revenue Office) 将设立新的新冠疫情赈灾副专员 (Coronavirus Relief Deputy Commissioner) 来管理这方面的税务减免申请。
维州还出台了一项临时禁令，从2020年3月29日起，房东禁止六个月内向租客下逐客令，并在六个月内不得加租，在这期间也必须履行作为房东的义务，例如维修等。
但是，当房东碰到以下情况时，仍有权利驱逐客户：
– 租客损坏房屋
– 发生犯罪活动
– 严重的暴力事件
当遇到这些情况，房东可以向维州民事及行政仲裁庭Victorian Civil and Administrative Tribunal (VCAT) 申请Possession Order强制驱逐租客。
小编建议
房东们需要注意，遇到以上特殊情况，必须遵循所有的法律程序，不可私自驱赶租客或换锁。Possession Order一旦申请成功，房东可以申请委任状，由警察出面驱逐租客。
我们建议房东，在疫情期间，需要正确评估目前租客的状况，收入是否受到了影响以及是否有拖欠房租的迹象，尽早与租客联系商量租约的问题，这样可确保不会失去全部的租金。如果遇到租客恶意拖欠房租或损坏房屋，则要尽快采取法律行动以免造成更大的损失。
总结语
这项补贴计划总的来说，是鼓励房东与租客双方各让一步，共渡难关，并不是一边倒而仅让某一方占便宜。
作为租客，我们还是建议您尽可能的支付租金，若经济确实遇到困难，但惨遭驱逐无家可归，您可以通过法律手段保护自己。
作为房东，我们鼓励您与租客友好协商，根据租客具体情况，适当减租。当然，这也会影响到您的房东保险的理赔责任。如果您完全不配合协商，也会有违规嫌疑。若遇到租客恶意趁机过分要求，可以寻求法律帮助以免造成更大损失。
有需要的客户若希望进一步咨询，请随时联系我们世达律师事务所。
4月12日维州州长安德鲁宣布维州封城令再延4周！直至5月11日午夜，并表示“紧急状态很可能将继续下去”。
不得不说政府的各项措施使得澳洲抗疫已初见成效，维州卫生部长Jenny Mikako表示，维州在过去24小时内新增10例，在总确诊病例1291中，1118例病人已经恢复。
然而，这也苦了很多原计划回国的旅客们，由于航班大量取消，现在即将面临滞留，导致各类签证问题。
当然，政府也为此做出了努力，针对临时签证，迅速出台了新政策 – 408签证，而且，申请费为零！
如果您从事：
医疗保健，残疾和老年护理，公共卫生，育儿和农业等劳力短缺的关键行业工作（也不仅限于这些职业，您只需证明您所从事的行业对于目前疫情期间，提供不可或缺的货品与服务）
由于无法离境，签证即将过期又无法续签，便可申请澳洲政府出台的408类签证-2019 冠状病毒大流行新类别！
如何知道自己有没有资格申请？
您需要满足下列几个条件，即可在境内申请：
– 现签证有效期不超过28天；或
– 签证到期28天内；
– 无法递交与目前所持签证类别相同的或其他除408外的临时签证
– 目前从事医疗保健，残疾和老年护理，公共卫生，育儿和农业等劳力短缺的关键行业的工作。
请注意
408新型签证主要针对的是那些目前或之前持有临时工作签证的人士，并不包括旅游签与学生签，因为大部分旅游签与学生签人士有资格申请同类别签证。
而在我们世达所接到的大量境内客户咨询中，尤为焦虑的是部分600旅游签证持有人由于被取消航班，希望续签延续在澳逗留，但受制于目前签证条款中的8503 No Further Stay不能直接递交后续的申请。
有8503条款的情况下，需先申请8503条款的豁免，而后才能进行递交。该豁免申请通常需耗时1个多月。针对目前遇到的批量性咨询，分有无8503条款的情况给大家方案参考：
（1）当下持有的签证无8503条款的情况下，可顺畅直接在境内递交旅游签证，获得过桥签证以逗留，同步等待新签证申请的结果。
（2）当下持有的签证有8503条款的情况：需申请8503条款的豁免，而后才能进行境内新签证的递交。
通常审理周期需耗时1个多月，请注意签证不会因为疫情影响而自动延期，需注意到期时间，否则很有可能发生超期而签证自动失效，我们建议申请人还是需要尽快提交申请。
世达已成功帮助多位申请人获得8503条款豁免，更多成功案例细节，请点击右边链接了解更多【8503 No Further Stay】条款豁免
最后世达提醒部分之前没有想在境内递交配偶签证的人士，例如父母一方是付费PR，到或不到五年，另一方目前持有长期600签证；以及现在不持任何实质性签证或处于各种上诉阶段的，由于目前疫情影响与航班取消的原因，现在是在境内递交配偶签证的好时机。
有需要的客户若希望进一步咨询，请随时联系我们世达律师事务所。
在疫情之下，受损最大的应该就是零售业了。零售业的特点之一自然是房租高。不是一点点的高，而是非常的高。大多数利润都给了房东，戏称给房东打工。（当然，房东也大多数利润给了银行，给银行打工）。又不能开店又要交租，商家欲哭无泪之时，莫里森又放大招了。。。称为
‘商业租赁减压包’
RENT RELIEF PACKAGE FOR COMMERCIAL TENANTS
4月7日澳大利亚总理莫里森 (Scott Morrison) 宣布， 为应对新冠流行给企业带来的影响， 陷入财务困境的商业租户将可以要求减租以及缓交租金。
很多租户一定很关心，这是否意味着我的房东就会为我减租？
目前详细的法规还没有出台，世达律师事务所先为大家简要介绍一下这个‘半强制’商业租约减租缓交方案。
首先，您需要确认自己是否有资格获得‘商业租赁减压包’？
您需满足以下条件：
1. 经营陷入财务困境；
2. 营业额不超过五千万澳元;
3. 有资格获得JobKeeper计划的支持（这意味着由于Covid-19疫情的影响，公司的收入至少下降了30%）
（有关JobKeeper计划的更多内容，请滑至文章末尾查看）
如果符合条件，房东能为我减租多少？
该减租缓交政策将基于“比例原则”，幅度与租户营业额的下降成正比。减租与缓交各半。假如租客营业额下降60%，房东必须答应至少减租缓交租金总额的60%。其中至少30%为直接减租，另外30%为缓交，延期在未来2年（或更多时间）补付。
租户有权用至少2年的时间补足缓交的租金。假如剩余租约长于2年，可以协商使用剩余租期补足即可。假如剩余租约已经少于2年，则即便租约结束了，租户依然可以有合计2年的时间补足房租。
受疫情影响的租户都可以要求延长租约，多做一段时间生意来弥补经济损失。对剩余租期不满两年的，租户有权利续租。
我会因为无法支付房租，而被房东驱逐吗？
上月底，澳大利亚内阁就宣布全国范围内，6个月内房东不可驱逐中小型企业。那这次新的减租政策则明确表示，房东不能以欠租来解约与驱逐租客，也不得扣除押金以抵消房租。当然，莫里森政府也表示，希望租客遵守租约，并在可能的情况下支付租金。
在这次疫情流行期间，我的租金会上涨吗？
不会。这次新出的法规中包括一项冻结租金上涨的规定（其中不包括Turnover Lease）。在疫情期与恢复期，房东不得增加租金，也不能就法定或由租约规定的各种有关罚金来行使权力。
假如政府减免水费（土地税与市政费等），房东又有向租户收取这些费用，需要按减免等比例返还。由于疫情产生的对租户的减租与缓交租金，房东均不得另行增加收费、利息或罚金。
当然，在疫情结束后，房东可根据具体的租约条款恢复租金上涨。
这项政策由谁在强制执行？如果我的房东不合作怎么办？
此政策4月3日起生效，减租缓交的细节，由房东与租户进行协商，协商由强制性的行为准则来约束。假如协商不能达成一致，将交由强制性的中立机构主持调解，且不得无限拖延。调解结果将是有强制约束力的。
具体的执行层面，主要由各州配套法规与机构来执行。
租户应该做什么
众所周知，房东总是精明的，商业物业房东都有律师，大型商场都常由大型律所代表，故而租约明显对房东有利。在危机中寻找机会，接下来租约的协商与新约的签订就非常重要，影响到租客单位在疫情中的生存，以及未来数年的发展。
我们可以
– 代表租客协商租金减免，延期付款与新约的签约；
– 为符合条件的商业租客单位申请州政府的现金补助；
– 其它关联的劳工纠纷，股东纠纷等法律问题。
下面为您重温一下JobKeeper补贴计划
根据JobKeeper计划，受疫情影响的企业可以从政府获得补贴，从而继续向员工支付工资。这项援助将帮助企业留住雇员，并在危机结束后可以重新开始经营。对雇员来说，这意味着他们可以保住工作，在这期间也有收入。虽然收入可能有所下降，但是既可以维持基本生活，又有利于疫情结束立即恢复往常的工作。补贴自2020年3月30日起计发，但是到5月份才开始发放。（估计因为等着RBA印钱）
雇主申请资格：
– 业务营业额不足$10亿澳元，且营业额较去年同期已下跌超过30%（至少一个月）；或
– 业务营业额达$10亿澳元或以上，且营业额较去年同期已下跌超过50%（至少一个月）；和
– 该企业不需要缴纳主要的银行税
雇主必须在2020年3月1日或之前与符合条件的员工有雇佣关系，并确认每个符合条件的员工目前都在工作，以便获得JobKeeper补贴。
雇员的符合条件:
– 目前受雇于符合条件的雇主（包括已停薪留职或重新受聘）
– 2020年3月1日或之前被合法雇佣
– 全职、兼职或长期的临时工（截至2020年3月1日，已超过12个月的临时工)
– 少16周岁
– 大利亚公民、PR持有者、受保护的特殊类别签证持有者、非受保护的特殊类别签证持有者但在澳大利亚连续居住10年或10年以上，或特殊类别（签证444）签证持有者
– 有从其他雇主收到JobKeeper补贴
注意这笔钱并非‘免费的午餐’，雇员并不是在原有薪水的基础上额外获得这笔钱。而且雇主只要发放了工资，就有权利要求雇员继续工作。其唯一的目的，是在雇主单位无业务可做，雇员没有收入或收入少于每两周1500澳元税前的情况下，补足到1500澳元。同时，假如没有实际工作而被补足1500的部分，没有配套养老金 (Superannuation)，也不累积年假等福利。
世达律师事务所在这提醒各位雇主：
1. 避免劳工纠纷，澳洲劳工法规复杂，对于小企业保持合规非常困难。要注意调整员工工时，以及辞退员工的程序上的正确性。否则日后惹上Fairwork Ombudsman 劳工局就非常的麻烦，时间与金钱上都有较大损耗。
2. 因为疫情产生重大经营停滞而让员工暂时完全‘下岗’是合法的，也可以不发薪水。但是这不代表劳工关系的解除。然而，却不可随意减少员工工时（除非依照程序与员工有协商认可）。下岗期间也不可以发放各种年假福利（除非员工同意，先算为未下岗而放假，放完之后再下岗）。
3. 下岗期间，全职与兼职员工的年假福利参照通常工作时间继续累积，但暂不发放。
Fairwork Commission劳工仲裁庭很快就将拥有更多的仲裁权力，来判定雇主的行为是否合理合法。假如程序不合法，雇主将面临从头支付所有薪水甚至罚金的结果。我们将在之后另外专题讨论新冠病毒疫情对劳资关系的影响。
目前新型冠状病毒疫情影响了海内外诸多的家庭，也打乱很多人的出入境安排。在深切祈祷疫情尽快得以控制的同时，在从业方面我们也收到了很多相关情况的咨询。在大量的境内客户咨询中，尤为焦虑的是部分旅游签证持有人诉求希望续签延续在澳逗留，但受制于目前签证条款中的8503 No Further Stay不能直接递交后续的申请。
有8503条款的情况下，需先申请8503条款的豁免，而后才能进行递交。该豁免申请通常需时1个多月。针对目前遇到的批量性咨询，分有无8503条款的情况给大家方案参考：
1. 当下持有的签证无8503条款的情况下，可顺畅直接在境内递交旅游签证，获得过桥签证以逗留，同步等待新签证申请的结果。
2. 当下持有的签证有8503条款的情况：需申请8503条款的豁免，而后才能进行境内新签证的递交。
顾虑点：通常审理周期需时1个多月。部分申请人签证2月份到期，是否能赶得及豁免。
很高兴，VSTAR已收到一个豁免获批的通知函，相关的时间线发给大家考量：
1）02月03日进行相关情况的咨询，我们提供相应的方案予客户考量，同日签署合约，并提供材料清单进行准备。
2）02月04日根据客户情况量体裁衣撰写相关陈述，并递交申请。
3）02月10日8503条款得以豁免，同日开始着手境内旅游签证的递交。
递交8503的结果不外乎两种，获批与不获批。有客户顾虑若是不获批是否会影响后续的相关申请等。请注意，8503签证条款的豁免不论是否获批都不影响目前持有的签证。因此建议有需求的朋友们不妨尽早递交，而后根据相关的结果以及动态政策情况作出必要的方案调整。
有需要的客户若希望进一步咨询可按下方流程发送相关的文件给我们：
– 提供目前的护照，签证；
– 若有回国航班信息或/及航班取消的情况，请提供相关的文件；
– 其他任何相关的考量及顾虑；
– 若以邮件发送相关信息，请注意提供联系电话以便快速跟进与您联系。
文件可发送至邮箱：Melbourne@vstarimmi.com
案例背景
客户在与我们接洽旅游签证申请前已有3次拒签记录。客户先前在海外时递交了PR的申请，而后有需求需前往澳洲，尤其有未成年的孩子尚在澳就读。
客户先后尝试不同的机构共递交了3次旅游签证的申请，都被移民局以非真实短期入境意图拒签。在心灰意冷之际决定与我们接洽再为尝试。
制定方案
– 11月26日进行旅游签证的咨询，我们快速制定方案，同日签署合约。
– 11月27日提供材料清单并着手进行文件的准备。经由相互的密切沟通，在短短两天内我们了解了客户的细节背景情况，深耕法规文件量体裁衣撰写了长达13页的申请陈述。
– 11月29日递交申请。
– 12月6日签证顺利获批，赶上各项事宜安排。
我们的目标是要效率也要质量。
旅游签证可简单可复杂。遇复杂案例时，除却过往经验累积，更重要的是要深耕法规文件，了解移民政策的意图，以及签证官审核申请的要点所在，并据此逐一攻克。
世达律师事务所
VSTAR团队有着法律从业背景，本着严谨高效的工作态度对相关法规做细节的探索，并结合客户的个人情况进行个性化的方案订制。
有如下需求的朋友们都欢迎联系我们进行方案咨询订制：
– 升学转学，留学旅游等临时签证申请；
– 技术移民，雇主担保，商业移民，家庭团聚等永居签证申请；
– AAT上诉申请，法院申诉；
– 188A，132成熟投资项目接洽；
– 房产过户，生意买卖，租约洽谈，股权转让等商业移民相关的事宜。
2019年11月16日起， 489签证成为历史，被新的491签证取代。与489签证相比，491签证有以下特点和要求：
大家翘首以盼的维州491签证州担保也于11月18日上午9点开放了，对于在煎熬中等待189邀请的申请人来说，491不失为一个极佳的后备方案。一起来了解一下你是否要求：
目前维州491州担没有申请费，审理周期约12周。若材料提交不齐全，审理时间也会相应延长。州政府有可能联系雇主就工作合同及公司信息进行核实。
总体来说，相比489，维州491州担保的门槛降低了一些。大部分苦苦等待189邀请的申请人已经具备了英文、职业评估、年龄等要求，若能成功拿到一份维州偏远地区符合条件的工作合同，那么离获得州担以及491签证又近了一步。州政府会综合考虑申请人的技能是否为偏远地区紧缺的，学历、技能和经验在当地的适应性和可转化性，以及真实定居意图等。由于维州是许多申请人青睐的定居地，所以竞争还是比较激烈。
对维州491州担保有兴趣的朋友们，请速度联系世达移民获取更多信息和资源。
485签证有两个分支, Graduate Work (GW) 和Post-Study Work (PSW), 有效期分别为18和24个月。在此期间学习或工作都没有限制, 给毕业生充分的时间读PY, 考CCL、PTE或积累工作经验。485签证看起来很容易申请, 很多申请人认为自己照着清单DIY就可以了。但是在实际中, 因为各种各样的原因导致拒签的不在少数。
不信？我们来看看官方数据：
根据从移民局获取的485签证报告, 2018-2019上半财年, GW分支一共递交了5012个申请, 获批3766个, 批准率为75%。
也就是说有25%被拒签了！
是不是很吓人? 再看PSW分支, 2018-2019上半财年一共递交了27751个申请, 获批20667个, 批签率大约也在75%。DIY群体的拒签率更高。你还敢小看它吗? 2017年开始, 移民局对485签证的审理日益严格, 这个签证挖的坑也是超级多, 一不小心就会导致拒签, 不仅费时还费钱, DIY省下来的一点钱反而误了PR大业。
今天我们来讨论一下常见的拒签原因
No.1 申请时未买健康保险Health Insurance
健康保险是time of application的要求, 很多申请人觉得, 递交时材料不齐没关系, 反正签证官审理到了会让我补的。殊不知, 许多签证法规里, 都有time of application (TOA) 和time of decision (TOD) 的要求。若递交申请时没有按要求提供必要的材料, 都可能因为失误导致拒签, 后悔莫及。
No.2 申请时未提交已申请澳洲无犯罪证明的凭证
这一点和上一点类似, 必须提交申请了AFP的收据。因为这个原因被拒签的也不在少数。清单上只会告诉你需要哪些材料, 不会跟你解释哪些是递交申请的时候必须提供的。
No.3 澳洲学习要求
这一点是所有485签证的申请人都必须满足的, 也是最容易出错的地方。申请人必须在澳洲的教育机构完成一个或多个degree, diploma或trade课程并取得相应学历, 课程必须满足以下要求:
– 是CRICOS注册课程;
– 授课语言为英文;
– 课程时长2年 (92周);
– 至少在澳洲学习16个月;
– 持有效签证在澳洲境内学习。
尤其需要注意课程长度要求, 对于拿两个或两个以上课程来满足2年学习要求的, 要注意不是所有的课程都可以叠加。甚至有出现过客户完成了两年的注册课程, 但由于出境时间和次数太多, 课程期间在澳洲的累积居住时间不到16个月而导致拒签, 收到拒签信的时候一脸懵, 完全不清楚原因在哪里。另外, GW和PSW分支的学历要求也不一样。
No.4 课程与提名职业不相关
PSW不需要提名职业, 因此这一点针对的是GW分支。许多学生完成第一个课程后不符合485签证的要求就接着读书, 若没有咨询专业人士提前做好规划, 极有可能买下拒签隐患, 务必慎重选择课程。
总结语
485签证虽不是PR, 却是通往PR之路的重要通道。一旦被拒则要向仲裁庭提出上诉等一系列复杂流程。漫漫移民路, 世达为您保驾护航。
相信很多买家在澳洲购买房产时都会碰到各式各样不同的疑问: 印花税到底是什么税？具体要交多少钱？是如何计算的呢？本地与海外买家是否有不同呢？
在维州房产交易中，无论你以购买、被赠予、通过信托或其他方式获得，都要对其应税价值缴税，这就是我们所说的房产印花税 (Stamp Duty)。
而应税价值 (Dutiable Value) 是该房产的市场价或者实际支付的价格 (包括任何消费税), 两者中取较大者。这意味着，房产价值越高，印花税就越贵。
那如何计算印花税呢？
大家具体可以参考一下以下表格:
（图片来源于SRO官网）
（中文解读）
我是海外买家，合同日期，转名日期，我应该按照哪个计算我的房产印花税附加税呢？
不用愁！世达已经为您整理成表格，一目了然！
若您有更多疑问，欢迎联系世达律师事务所，我们为您一一解答。
近日，明星吴某某指控自己情人陈某某敲诈勒索罪并将其送去坐牢的事情闹得全网沸沸扬扬。其中，有这么一条消息：陈某某曾就“吴某某找她回国签署协议赔她钱”一事咨询律师。一位律师告诉她不要亲自回国签署、不能主动提及赔偿款项事宜。没想到陈某某没听劝，最后因低估了签署协议的法律风险而将自己一路以敲诈勒索的罪名送进了监狱。
是的，不论在中国还是在澳洲，签署合同若是不小心谨慎，很有可能会踩入对方的陷阱而让自己陷入百口莫辩的境地。
澳洲作为一个西法国家，一直遵循着“契约精神”的法律原则。“契约精神”最常见的体现便是订立合同。多数人的理解中，合同是买房中“签！签！签！”的那堆纸；是网络平台注册账号时自欺欺人的“已阅同意”。其实，有时候合同可以简单到只有一句话：“如果你吃了这个东西，给你100万。”然而，合同对于沉浮商海的老板们，平常如一日三食，同时也惊险如探雷区。而且，这些雷可是常见可怖到你惊出一身冷汗。不信——
举个栗子 一 友谊小船，借钱翻船。
有一天，李雷找韩梅梅借钱，并请来Uncle Wang做证人。李雷在纸条上写道“李雷借了韩梅梅1000澳元”后，韩梅梅将1000澳元钞票递给了李雷。一年后，借条到期，韩梅梅要求李雷还钱，李雷却只给了她500澳元，声称当时韩梅梅没有仔细清点数额，少给了500澳元。韩梅梅找来Uncle Wang帮她作证，Uncle Wang为了不得罪朋友，一口咬定不知道当时究竟借了多少钱。
敲黑板：
合同款项支付不要用现金：签字了就有保障啦？
早些的普法小文章中便已经提到这个话题：借款要用合格的合同来固定债权债务（公众号后台回复“借款”查看）。许多老板深谙此道：“我给现金的时候都是让对方签借据收据的，他抵赖不了！”但由于文字理解的多样性，老板们，你们真的确定你所思如你所写？请看：
收据：“李雷借了韩梅梅1000澳元”——这到底是李雷向韩梅梅借了1000澳元还是韩梅梅借给了李雷1000澳元呢？！您要是遇到君子便罢了，要是小人，您有可能需要请目击证人、笔记专家、调用付款地点监控录像……小编说得都觉得累，何必呢？从银行转账至借款人账户，这一切不都解决了？一张转账凭证几乎就能够证明支付的行为——支付时间、支付收受者、支付数额等等。
老铁们，以后合同支付，不要再用现金啦。已经不Young了，就不要再Naive了。
以上，可以说是自作聪明，任意理解合同条款导致的“雷”。再来看看更为恶心的吧：“表里不一的雷”。
举个栗子 二 “我凭本事卖的生意，你凭什么收我钱？”
澳洲生意移民的政策下，澳洲生意买卖的事宜可谓是如火如荼，更不用说还有其他普通的生意转手。老板找中介处理出售生意非常常见，聪明的老板们在签订中介代理协议时，经常不希望在一棵树上吊死，希望多找几个代理中介，相互竞争，从而高效处理买卖事宜。往往，他们得到的答复都是：没事没事！我卖不出去，你可以自己卖嘛，找其他人卖都行！
蓝鹅！带有独家授权的合同一旦签字，恶心的事情就发生了。在独家授权期间（一般为3-6个月），如果你通过任何途径找到合适买家，例如，签完代理协议第二天，朋友就上门说听到你要卖生意的消息，有兴趣买下它。回头你再和中介一说，中介就会告诉你：卖掉啦？！那太好了！那也麻烦您支付下佣金吧。
前方高能，请自备秋裤：“独家授权” （Exclusive Sale Authority）
秋裤穿好了，你看的没错，这就是所谓“独家授权”带给中介的合理保障：在授权期间，该生意无论通过任何途径出售（无论是否收到中介的协助），中介都可以向生意主要求支付雇金。哪怕是在授权期间内找到的买家但买卖在授权期之外完成，中介也还是可以要求支付佣金！
如果说上面的事件让你感觉不是很道德，那么下面来的这位就是名正言顺地“恶心”你。
举个栗子 三 “承诺这种东西就是用来推翻的！”
几乎所有合同的签订都涉及双方来回商讨，来确定合同权利义务。商讨有时是书面，有时是口头。等合同权利义务基本成型再起草合同双方签字。然而，几乎所有合同都存在这样一个“完整性条款”（Integration Clause，也叫Entire Agreement）：本合同签订之前所有口头、书面或者其他形式规定下来的相关事宜，全不作数，仅以此签字文件为准。也就是说，哪怕之前在邮件（即书面形式）对方答应100万分2期支付，如果在最终合同中载明的是“100万分20期支付”，你就不能拿着之前那封邮件要求对方2期内支付。
划重点：合同覆盖性条款——“我说过什么都不算”
这看似很不合理，其实它也有其实践上的缘由。澳洲有着许多代理事宜（例如，中介代理房产买卖出租，律师代理法律纠纷，等等）。然而，真正的权利人（即代理权人）总会担心他的代理人乱说话，乱代替他答应各种奇奇怪怪的条件。因此，他们一般希望在签合同的时候，加上这个“完整性条款”，来规避代理人“胡乱应承”所导致的法律风险。此条款有其合理性，关键是要认真审阅合同，了解合同权利义务。
以上所总结的合同雷区其实都可以用小成本的法律途径来规避。其实，还有很多合同中的小技巧可以规避大雷区，例如：担保合同中的条款起草如何影响你的担保权利？合同中确定的合同身份是如何影响合同权利义务？
记性好的小主们可能还记得去年12月，世达小讲堂为大家科普过政府再度拿移民政策动刀——拒绝、取消罪犯的签证一事。若说彼时只是风吹草动，那么此时法案已即将成真！
此法案针对有非重大犯罪历史的非澳洲公民，特别是有暴力犯罪、性犯罪、使用或藏匿武器、以及家庭暴力犯罪者，澳大利亚政府有权遣返他们回原居住国。
今年这一举措旨在清理那些有严重犯罪情况，但是未能被判入狱达到12个月或并未入狱的非澳洲公民。
近日，一位在菲律宾留学的任性女孩拒绝服从警察提醒，企图强行携带豆花上地铁，最后因将豆花泼了警察一身，被逮捕拘留，并将可能被驱逐出菲律宾。
虽然事情没有发生在我们大土澳，但是还是值得大家留意。年轻人在家里可能有爸爸妈妈罩着，养成了硬核又社会的任性暴脾气。但是出了国，不论你是富家小公主还是钻石王老五，都应当收敛暴脾气，否则紧握在手里的签证也很有可能分分钟弃你而去，影响你的大好前途！
2014年12月
移民法引入了强制取消签证的条款，规定所有被判刑达到12个月的澳洲签证持有人，都会被取消签证，刑满后遣返。
有统计显示，在联盟党执政的过去5年里，有4150个签证由于不符合移民法的人品条款被取消，这个数字是之前工党执政5年的7倍多。
但在当时，这让许多人松了口气，因为毕竟没犯什么杀人放火的大罪，即便是一时冲动犯了错，往往也不至于会判刑，更不至于会判12个月之久。对于此类情况，当事人本来不必过分紧张，尤其对于没有犯罪记录，更没有坐过牢的人，基本不会影响到在澳洲的发展，签证也几乎不会受到影响。
2018年10月
提出法案：移民局有权取消或拒绝颁发签证给凡是有可能获刑2年或以上（也许实际并未获刑）的人。
更真切具体的数字：去年有超过800人被联邦政府取消签证，并遣返回原居住国。其中，因儿童性犯罪、性奴役和色情影片有关的签证取消高达100个；53人因家庭暴力被取消签证；34人因强奸和其它性犯罪被取消签证。
当这一法案提出时，受影响的人群范围就扩大了。哪怕不曾锒铛入狱，手中的签证也很有可能因为犯了一点小错而被取消。
2019年
移民修改法案将在今年第一次议会讨论上进行辩论——暴力犯罪，性犯罪，使用或藏匿武器，以及家庭暴力犯罪者，只要罪名最高刑期达2年或以上，即便这些犯罪者未被判入狱达12个月或并未入狱，都将有可能被遣返回国。
若该法案通过，这就是一条实打实的法律了！只要犯了罪，分分钟被遣送回国！
这项新法案一旦通过，将会节省纳税人上亿澳元的支出。预计会得到议会的通过并很快实施。
对于政府要出台更严格的人品测试标准，内政部长Peter Dutton表示：加大取消签证的力度已经让澳大利亚变得更为安全。我们的国家容不下对澳大利亚人造成伤害的人。虽然部长的这一波煽情，未必给他带来很大的政治优势，但是对于还没有加入澳籍的人们来说，锤确是重重地砸下了。
虽然这样的法案确实让我们的人身安全有所保障，但也给那么一部分平常比较遵纪守法但偶尔犯浑了一次就被抓包的朋友们来了个猝不及防的下马威。
虽说这一法案还未被最终确认通过，但实际风向已是如此。过去一两年里，由于政府大力审查监管，确实有不少客户向我们求助——有初次入澳，人生地不熟，却被海关检查拦下的；也有以为躲过了牢狱之灾，却搞丢了签证，不知该如何是好的。由于移民法的特殊复杂性，非专业人士很难搞清楚和移民局等政府部门打交道的原则和方法。
在这里，世达律师事务所提醒您，遇到麻烦不要慌张，更不要太悲观，尽快和专业人士沟通咨询，共同努力找出解决办法才是重中之重。
事实上，上周行政复审庭（AAT）关于移民典型案例的申报中，竟然几乎全部与“品行”有关，这意味着不远的将来，政府势必会举起大旗严厉惩处有刑事责任者。
这样的法案所带来的风险性包括：仅确定“可判2年以上刑罚”的罪行。举个例子，甲偷了一根针，乙偷了一千万澳元，盗窃程度虽然不同，但都属于可以判2年以上的罪行类别。换句话说，许多仅需判罚款或社区劳动的罪行，都可能使签证持有人被取消签证。至于到底什么算“严重罪行”，那就看移民局老大的心情了。
最重要的事情放在最后面说，因人品条款被取消签证的朋友，未来将仅有9天的时间向行政上诉法庭申请上诉冲裁。请大家记住，一旦错过这个时间，就永久失去了针对事实判断进行审查（merit review）的机会！即使后面申请联邦巡回法院上诉，也无法重新审查移民局的决定在事实判断上的正确性了。
签证取消不仅仅考虑所违反的移民法条和签证条款，政府还应当考虑当事人违反签证条款的原因动机，甚至于取消签证对当事人家庭成员的影响等一系列考量。也就是说很多情况其实都有缓和甚至翻盘的机会。如果朋友们遇到类似情况，一定要寻求专业律师的帮助，不要轻易放弃大好前程。世达律师事务所一众专业律师为您保驾护航！
任何人都可以在澳州购买房产，但如果你是海外买家（指还没有取得澳洲永久居留权的人），你需要事先获得外国投资审查委员会（FIRB）的审批。者必须符合FIRB批准条件，方可获得FIRM购房许可。
澳洲房产主要分为三大类：
需注意，购买不同类型的房产会产生不同的税率
Fee simple的意思就是绝对所有权是一种永久的、绝对的财产所有权，也是最常见的土地所有权类型。房产所有者对房地产具有绝对的、无条件的处置权，包括出售，租赁，许可或抵押土地，并可根据遗嘱让渡给其继承人或法律代表人
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