在疫情之下,受损最大的应该就是零售业了。零售业的特点之一自然是房租高。不是一点点的高,而是非常的高。大多数利润都给了房东,戏称给房东打工。(当然,房东也大多数利润给了银行,给银行打工)。又不能开店又要交租,商家欲哭无泪之时,莫里森又放大招了。。。称为

 

‘商业租赁减压包’

RENT RELIEF PACKAGE FOR COMMERCIAL TENANTS

 

4月7日澳大利亚总理莫里森 (Scott Morrison) 宣布, 为应对新冠流行给企业带来的影响, 陷入财务困境的商业租户将可以要求减租以及缓交租金。

 

很多租户一定很关心,这是否意味着我的房东就会为我减租?

 

目前详细的法规还没有出台,世达律师事务所先为大家简要介绍一下这个‘半强制’商业租约减租缓交方案。

 


 

首先,您需要确认自己是否有资格获得‘商业租赁减压包’?

 

您需满足以下条件:

1. 经营陷入财务困境;

2. 营业额不超过五千万澳元;

3. 有资格获得JobKeeper计划的支持(这意味着由于Covid-19疫情的影响,公司的收入至少下降了30%)

(有关JobKeeper计划的更多内容,请滑至文章末尾查看)

 


 

如果符合条件,房东能为我减租多少?

 

该减租缓交政策将基于“比例原则”,幅度与租户营业额的下降成正比。减租与缓交各半。假如租客营业额下降60%,房东必须答应至少减租缓交租金总额的60%。其中至少30%为直接减租,另外30%为缓交,延期在未来2年(或更多时间)补付。

 

租户有权用至少2年的时间补足缓交的租金。假如剩余租约长于2年,可以协商使用剩余租期补足即可。假如剩余租约已经少于2年,则即便租约结束了,租户依然可以有合计2年的时间补足房租。

 

受疫情影响的租户都可以要求延长租约,多做一段时间生意来弥补经济损失。对剩余租期不满两年的,租户有权利续租。

 


 

我会因为无法支付房租,而被房东驱逐吗?

 

上月底,澳大利亚内阁就宣布全国范围内,6个月内房东不可驱逐中小型企业。那这次新的减租政策则明确表示,房东不能以欠租来解约与驱逐租客,也不得扣除押金以抵消房租。当然,莫里森政府也表示,希望租客遵守租约,并在可能的情况下支付租金。

 


 

在这次疫情流行期间,我的租金会上涨吗?

 

不会。这次新出的法规中包括一项冻结租金上涨的规定(其中不包括Turnover Lease)。在疫情期与恢复期,房东不得增加租金,也不能就法定或由租约规定的各种有关罚金来行使权力。

 

假如政府减免水费(土地税与市政费等),房东又有向租户收取这些费用,需要按减免等比例返还。由于疫情产生的对租户的减租与缓交租金,房东均不得另行增加收费、利息或罚金。

 

当然,在疫情结束后,房东可根据具体的租约条款恢复租金上涨。

 


 

这项政策由谁在强制执行?如果我的房东不合作怎么办?

 

此政策4月3日起生效,减租缓交的细节,由房东与租户进行协商,协商由强制性的行为准则来约束。假如协商不能达成一致,将交由强制性的中立机构主持调解,且不得无限拖延。调解结果将是有强制约束力的。

 

具体的执行层面,主要由各州配套法规与机构来执行。

 


 

租户应该做什么

众所周知,房东总是精明的,商业物业房东都有律师,大型商场都常由大型律所代表,故而租约明显对房东有利。在危机中寻找机会,接下来租约的协商与新约的签订就非常重要,影响到租客单位在疫情中的生存,以及未来数年的发展。

 

我们可以

– 代表租客协商租金减免,延期付款与新约的签约;

– 为符合条件的商业租客单位申请州政府的现金补助;

– 其它关联的劳工纠纷,股东纠纷等法律问题。

 


 

下面为您重温一下JobKeeper补贴计划

 

根据JobKeeper计划,受疫情影响的企业可以从政府获得补贴,从而继续向员工支付工资。这项援助将帮助企业留住雇员,并在危机结束后可以重新开始经营。对雇员来说,这意味着他们可以保住工作,在这期间也有收入。虽然收入可能有所下降,但是既可以维持基本生活,又有利于疫情结束立即恢复往常的工作。补贴自2020年3月30日起计发,但是到5月份才开始发放。(估计因为等着RBA印钱)

 

 雇主申请资格:

 

– 业务营业额不足$10亿澳元,且营业额较去年同期已下跌超过30%(至少一个月);或

– 业务营业额达$10亿澳元或以上,且营业额较去年同期已下跌超过50%(至少一个月);和

– 该企业不需要缴纳主要的银行税

 

雇主必须在2020年3月1日或之前与符合条件的员工有雇佣关系,并确认每个符合条件的员工目前都在工作,以便获得JobKeeper补贴。

 

雇员的符合条件:

 

– 目前受雇于符合条件的雇主(包括已停薪留职或重新受聘)

– 2020年3月1日或之前被合法雇佣

– 全职、兼职或长期的临时工(截至2020年3月1日,已超过12个月的临时工)

– 少16周岁

– 大利亚公民、PR持有者、受保护的特殊类别签证持有者、非受保护的特殊类别签证持有者但在澳大利亚连续居住10年或10年以上,或特殊类别(签证444)签证持有者

– 有从其他雇主收到JobKeeper补贴

 

注意这笔钱并非‘免费的午餐’,雇员并不是在原有薪水的基础上额外获得这笔钱。而且雇主只要发放了工资,就有权利要求雇员继续工作。其唯一的目的,是在雇主单位无业务可做,雇员没有收入或收入少于每两周1500澳元税前的情况下,补足到1500澳元。同时,假如没有实际工作而被补足1500的部分,没有配套养老金 (Superannuation),也不累积年假等福利。

 

世达律师事务所在这提醒各位雇主:

 

1. 避免劳工纠纷,澳洲劳工法规复杂,对于小企业保持合规非常困难。要注意调整员工工时,以及辞退员工的程序上的正确性。否则日后惹上Fairwork Ombudsman 劳工局就非常的麻烦,时间与金钱上都有较大损耗。

2. 因为疫情产生重大经营停滞而让员工暂时完全‘下岗’是合法的,也可以不发薪水。但是这不代表劳工关系的解除。然而,却不可随意减少员工工时(除非依照程序与员工有协商认可)。下岗期间也不可以发放各种年假福利(除非员工同意,先算为未下岗而放假,放完之后再下岗)。

3. 下岗期间,全职与兼职员工的年假福利参照通常工作时间继续累积,但暂不发放。

 

Fairwork Commission劳工仲裁庭很快就将拥有更多的仲裁权力,来判定雇主的行为是否合理合法。假如程序不合法,雇主将面临从头支付所有薪水甚至罚金的结果。我们将在之后另外专题讨论新冠病毒疫情对劳资关系的影响。