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律师解析

485签证有两个分支, Graduate Work (GW) 和Post-Study Work (PSW), 有效期分别为18和24个月。在此期间学习或工作都没有限制, 给毕业生充分的时间读PY, 考CCL、PTE或积累工作经验。485签证看起来很容易申请, 很多申请人认为自己照着清单DIY就可以了。但是在实际中, 因为各种各样的原因导致拒签的不在少数。

 

不信?我们来看看官方数据:

根据从移民局获取的485签证报告, 2018-2019上半财年, GW分支一共递交了5012个申请, 获批3766个, 批准率为75%。

也就是说有25%被拒签了!

 

是不是很吓人? 再看PSW分支, 2018-2019上半财年一共递交了27751个申请, 获批20667个, 批签率大约也在75%。DIY群体的拒签率更高。你还敢小看它吗? 2017年开始, 移民局对485签证的审理日益严格, 这个签证挖的坑也是超级多, 一不小心就会导致拒签, 不仅费时还费钱, DIY省下来的一点钱反而误了PR大业。

 


 

今天我们来讨论一下常见的拒签原因

 

No.1 申请时未买健康保险Health Insurance

健康保险是time of application的要求, 很多申请人觉得, 递交时材料不齐没关系, 反正签证官审理到了会让我补的。殊不知, 许多签证法规里, 都有time of application (TOA) 和time of decision (TOD) 的要求。若递交申请时没有按要求提供必要的材料, 都可能因为失误导致拒签, 后悔莫及。

 

No.2 申请时未提交已申请澳洲无犯罪证明的凭证

这一点和上一点类似, 必须提交申请了AFP的收据。因为这个原因被拒签的也不在少数。清单上只会告诉你需要哪些材料, 不会跟你解释哪些是递交申请的时候必须提供的。

 

No.3 澳洲学习要求

这一点是所有485签证的申请人都必须满足的, 也是最容易出错的地方。申请人必须在澳洲的教育机构完成一个或多个degree, diploma或trade课程并取得相应学历, 课程必须满足以下要求:

– 是CRICOS注册课程;

– 授课语言为英文;

– 课程时长2年 (92周);

– 至少在澳洲学习16个月;

– 持有效签证在澳洲境内学习。

尤其需要注意课程长度要求, 对于拿两个或两个以上课程来满足2年学习要求的, 要注意不是所有的课程都可以叠加。甚至有出现过客户完成了两年的注册课程, 但由于出境时间和次数太多, 课程期间在澳洲的累积居住时间不到16个月而导致拒签, 收到拒签信的时候一脸懵, 完全不清楚原因在哪里。另外, GW和PSW分支的学历要求也不一样。

 

No.4 课程与提名职业不相关

PSW不需要提名职业, 因此这一点针对的是GW分支。许多学生完成第一个课程后不符合485签证的要求就接着读书, 若没有咨询专业人士提前做好规划, 极有可能买下拒签隐患, 务必慎重选择课程。

 


 

总结语

485签证虽不是PR, 却是通往PR之路的重要通道。一旦被拒则要向仲裁庭提出上诉等一系列复杂流程。漫漫移民路, 世达为您保驾护航。

相信很多买家在澳洲购买房产时都会碰到各式各样不同的疑问: 印花税到底是什么税?具体要交多少钱?是如何计算的呢?本地与海外买家是否有不同呢?

 

在维州房产交易中,无论你以购买、被赠予、通过信托或其他方式获得,都要对其应税价值缴税,这就是我们所说的房产印花税 (Stamp Duty)。

 

应税价值 (Dutiable Value) 是该房产的市场价或者实际支付的价格 (包括任何消费税), 两者中取较大者。这意味着,房产价值越高,印花税就越贵。

 


 

那如何计算印花税呢?

大家具体可以参考一下以下表格:

(图片来源于SRO官网)

 

(中文解读)

 


 

我是海外买家,合同日期,转名日期,我应该按照哪个计算我的房产印花税附加税呢?

不用愁!世达已经为您整理成表格,一目了然!

 

若您有更多疑问,欢迎联系世达律师事务所,我们为您一一解答。

近日,明星吴某某指控自己情人陈某某敲诈勒索罪并将其送去坐牢的事情闹得全网沸沸扬扬。其中,有这么一条消息:陈某某曾就“吴某某找她回国签署协议赔她钱”一事咨询律师。一位律师告诉她不要亲自回国签署、不能主动提及赔偿款项事宜。没想到陈某某没听劝,最后因低估了签署协议的法律风险而将自己一路以敲诈勒索的罪名送进了监狱。

 

 

是的,不论在中国还是在澳洲,签署合同若是不小心谨慎,很有可能会踩入对方的陷阱而让自己陷入百口莫辩的境地。

澳洲作为一个西法国家,一直遵循着“契约精神”的法律原则。“契约精神”最常见的体现便是订立合同。多数人的理解中,合同是买房中“签!签!签!”的那堆纸;是网络平台注册账号时自欺欺人的“已阅同意”。其实,有时候合同可以简单到只有一句话:“如果你吃了这个东西,给你100万。”然而,合同对于沉浮商海的老板们,平常如一日三食,同时也惊险如探雷区。而且,这些雷可是常见可怖到你惊出一身冷汗。不信——

 

 

举个栗子   一    友谊小船,借钱翻船。

有一天,李雷找韩梅梅借钱,并请来Uncle Wang做证人。李雷在纸条上写道“李雷借了韩梅梅1000澳元”后,韩梅梅将1000澳元钞票递给了李雷。一年后,借条到期,韩梅梅要求李雷还钱,李雷却只给了她500澳元,声称当时韩梅梅没有仔细清点数额,少给了500澳元。韩梅梅找来Uncle Wang帮她作证,Uncle Wang为了不得罪朋友,一口咬定不知道当时究竟借了多少钱。

 

敲黑板:

合同款项支付不要用现金:签字了就有保障啦?

早些的普法小文章中便已经提到这个话题:借款要用合格的合同来固定债权债务(公众号后台回复“借款”查看)。许多老板深谙此道:“我给现金的时候都是让对方签借据收据的,他抵赖不了!”但由于文字理解的多样性,老板们,你们真的确定你所思如你所写?请看:

收据:“李雷借了韩梅梅1000澳元”——这到底是李雷向韩梅梅借了1000澳元还是韩梅梅借给了李雷1000澳元呢?!您要是遇到君子便罢了,要是小人,您有可能需要请目击证人、笔记专家、调用付款地点监控录像……小编说得都觉得累,何必呢?从银行转账至借款人账户,这一切不都解决了?一张转账凭证几乎就能够证明支付的行为——支付时间、支付收受者、支付数额等等。

老铁们,以后合同支付,不要再用现金啦。已经不Young了,就不要再Naive了。

 

以上,可以说是自作聪明,任意理解合同条款导致的“雷”。再来看看更为恶心的吧:“表里不一的雷”。

 

 

 

举个栗子   二  “我凭本事卖的生意,你凭什么收我钱?”

澳洲生意移民的政策下,澳洲生意买卖的事宜可谓是如火如荼,更不用说还有其他普通的生意转手。老板找中介处理出售生意非常常见,聪明的老板们在签订中介代理协议时,经常不希望在一棵树上吊死,希望多找几个代理中介,相互竞争,从而高效处理买卖事宜。往往,他们得到的答复都是:没事没事!我卖不出去,你可以自己卖嘛,找其他人卖都行!

蓝鹅!带有独家授权的合同一旦签字,恶心的事情就发生了。在独家授权期间(一般为3-6个月),如果你通过任何途径找到合适买家,例如,签完代理协议第二天,朋友就上门说听到你要卖生意的消息,有兴趣买下它。回头你再和中介一说,中介就会告诉你:卖掉啦?!那太好了!那也麻烦您支付下佣金吧。

 

前方高能,请自备秋裤:“独家授权” (Exclusive Sale Authority)

秋裤穿好了,你看的没错,这就是所谓“独家授权”带给中介的合理保障:在授权期间,该生意无论通过任何途径出售(无论是否收到中介的协助),中介都可以向生意主要求支付雇金。哪怕是在授权期间内找到的买家但买卖在授权期之外完成,中介也还是可以要求支付佣金!

 

如果说上面的事件让你感觉不是很道德,那么下面来的这位就是名正言顺地“恶心”你。

 

 

举个栗子   三  “承诺这种东西就是用来推翻的!”

几乎所有合同的签订都涉及双方来回商讨,来确定合同权利义务。商讨有时是书面,有时是口头。等合同权利义务基本成型再起草合同双方签字。然而,几乎所有合同都存在这样一个“完整性条款”(Integration Clause,也叫Entire Agreement):本合同签订之前所有口头、书面或者其他形式规定下来的相关事宜,全不作数,仅以此签字文件为准。也就是说,哪怕之前在邮件(即书面形式)对方答应100万分2期支付,如果在最终合同中载明的是“100万分20期支付”,你就不能拿着之前那封邮件要求对方2期内支付。

 

 

划重点:合同覆盖性条款——“我说过什么都不算”

这看似很不合理,其实它也有其实践上的缘由。澳洲有着许多代理事宜(例如,中介代理房产买卖出租,律师代理法律纠纷,等等)。然而,真正的权利人(即代理权人)总会担心他的代理人乱说话,乱代替他答应各种奇奇怪怪的条件。因此,他们一般希望在签合同的时候,加上这个“完整性条款”,来规避代理人“胡乱应承”所导致的法律风险。此条款有其合理性,关键是要认真审阅合同,了解合同权利义务。

 

以上所总结的合同雷区其实都可以用小成本的法律途径来规避。其实,还有很多合同中的小技巧可以规避大雷区,例如:担保合同中的条款起草如何影响你的担保权利?合同中确定的合同身份是如何影响合同权利义务?

记性好的小主们可能还记得去年12月,世达小讲堂为大家科普过政府再度拿移民政策动刀——拒绝、取消罪犯的签证一事。若说彼时只是风吹草动,那么此时法案已即将成真!

此法案针对有非重大犯罪历史的非澳洲公民,特别是有暴力犯罪、性犯罪、使用或藏匿武器、以及家庭暴力犯罪者,澳大利亚政府有权遣返他们回原居住国。

今年这一举措旨在清理那些有严重犯罪情况,但是未能被判入狱达到12个月或并未入狱的非澳洲公民。

 

 

 

 

 

近日,一位在菲律宾留学的任性女孩拒绝服从警察提醒,企图强行携带豆花上地铁,最后因将豆花泼了警察一身,被逮捕拘留,并将可能被驱逐出菲律宾。

虽然事情没有发生在我们大土澳,但是还是值得大家留意。年轻人在家里可能有爸爸妈妈罩着,养成了硬核又社会的任性暴脾气。但是出了国,不论你是富家小公主还是钻石王老五,都应当收敛暴脾气,否则紧握在手里的签证也很有可能分分钟弃你而去,影响你的大好前途!

 

新法案VS旧法案
知识点:目前,澳大利亚移民局对于重大犯罪历史的界定是被判处有期徒刑达12个月。

 

2014年12月

移民法引入了强制取消签证的条款,规定所有被判刑达到12个月的澳洲签证持有人,都会被取消签证,刑满后遣返。

有统计显示,在联盟党执政的过去5年里,有4150个签证由于不符合移民法的人品条款被取消,这个数字是之前工党执政5年的7倍多。

但在当时,这让许多人松了口气,因为毕竟没犯什么杀人放火的大罪,即便是一时冲动犯了错,往往也不至于会判刑,更不至于会判12个月之久。对于此类情况,当事人本来不必过分紧张,尤其对于没有犯罪记录,更没有坐过牢的人,基本不会影响到在澳洲的发展,签证也几乎不会受到影响。

 

 

2018年10月

提出法案:移民局有权取消或拒绝颁发签证给凡是有可能获刑2年或以上(也许实际并未获刑)的人。

更真切具体的数字:去年有超过800人被联邦政府取消签证,并遣返回原居住国。其中,因儿童性犯罪、性奴役和色情影片有关的签证取消高达100个;53人因家庭暴力被取消签证;34人因强奸和其它性犯罪被取消签证。

当这一法案提出时,受影响的人群范围就扩大了。哪怕不曾锒铛入狱,手中的签证也很有可能因为犯了一点小错而被取消。

 

2019年

移民修改法案将在今年第一次议会讨论上进行辩论——暴力犯罪,性犯罪,使用或藏匿武器,以及家庭暴力犯罪者,只要罪名最高刑期达2年或以上,即便这些犯罪者未被判入狱达12个月或并未入狱,都将有可能被遣返回国。

若该法案通过,这就是一条实打实的法律了!只要犯了罪,分分钟被遣送回国!

 

这项新法案一旦通过,将会节省纳税人上亿澳元的支出。预计会得到议会的通过并很快实施。

对于政府要出台更严格的人品测试标准,内政部长Peter Dutton表示:加大取消签证的力度已经让澳大利亚变得更为安全。我们的国家容不下对澳大利亚人造成伤害的人。虽然部长的这一波煽情,未必给他带来很大的政治优势,但是对于还没有加入澳籍的人们来说,锤确是重重地砸下了。

 

 

 

虽然这样的法案确实让我们的人身安全有所保障,但也给那么一部分平常比较遵纪守法但偶尔犯浑了一次就被抓包的朋友们来了个猝不及防的下马威

虽说这一法案还未被最终确认通过,但实际风向已是如此。过去一两年里,由于政府大力审查监管,确实有不少客户向我们求助——有初次入澳,人生地不熟,却被海关检查拦下的;也有以为躲过了牢狱之灾,却搞丢了签证,不知该如何是好的。由于移民法的特殊复杂性,非专业人士很难搞清楚和移民局等政府部门打交道的原则和方法。

在这里,世达律师事务所提醒您,遇到麻烦不要慌张,更不要太悲观,尽快和专业人士沟通咨询,共同努力找出解决办法才是重中之重。

 

 

事实上,上周行政复审庭(AAT)关于移民典型案例的申报中,竟然几乎全部与“品行”有关,这意味着不远的将来,政府势必会举起大旗严厉惩处有刑事责任者。

这样的法案所带来的风险性包括:仅确定“可判2年以上刑罚”的罪行。举个例子,甲偷了一根针,乙偷了一千万澳元,盗窃程度虽然不同,但都属于可以判2年以上的罪行类别。换句话说,许多仅需判罚款或社区劳动的罪行,都可能使签证持有人被取消签证。至于到底什么算“严重罪行”,那就看移民局老大的心情了。

 

 

最重要的事情放在最后面说,因人品条款被取消签证的朋友,未来将仅有9天的时间向行政上诉法庭申请上诉冲裁。请大家记住,一旦错过这个时间,就永久失去了针对事实判断进行审查(merit review)的机会!即使后面申请联邦巡回法院上诉,也无法重新审查移民局的决定在事实判断上的正确性了。

签证取消不仅仅考虑所违反的移民法条和签证条款,政府还应当考虑当事人违反签证条款的原因动机,甚至于取消签证对当事人家庭成员的影响等一系列考量。也就是说很多情况其实都有缓和甚至翻盘的机会。如果朋友们遇到类似情况,一定要寻求专业律师的帮助,不要轻易放弃大好前程。世达律师事务所一众专业律师为您保驾护航!

任何人都可以在澳州购买房产,但如果你是海外买家(指还没有取得澳洲永久居留权的人),你需要事先获得外国投资审查委员会(FIRB)的审批。者必须符合FIRB批准条件,方可获得FIRM购房许可。

澳洲房产主要分为三大类:

  • 空地: 土地上没有建筑物,也没有被使用过
  • 住宅: 土地上有建筑物,用来居住,如公寓,别墅等
  • 商业房产: 通常指能通过资本收益或租金收入产生利润的财产和土地。它可以是用于商业用途的空地,也可以是现有的商业建筑

 
需注意,购买不同类型的房产会产生不同的税率

  • 联合产权证: 产权证上有两个或者两个以上的人名,物业产权平均分配
  • 联名产权证: 两个人或几个人购买一个物业,但是在产权证上明确标明每个人所占业权份额

Fee simple的意思就是绝对所有权是一种永久的、绝对的财产所有权,也是最常见的土地所有权类型。房产所有者对房地产具有绝对的、无条件的处置权,包括出售,租赁,许可或抵押土地,并可根据遗嘱让渡给其继承人或法律代表人

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